Anos construindo seu negócio e agora o locador não quer renovar o contrato de locação?

Manter a continuidade de um negócio em seu ponto comercial é essencial para o sucesso empresarial, mas o que fazer quando o locador decide não renovar o contrato de locação?

Você passou anos construindo seu negócio e agora o locador não quer renovar o contrato?

A legislação brasileira oferece uma ferramenta jurídica para proteger o empresário nessa situação: a ação renovatória.

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória é um instrumento legal que permite ao locatário comercial solicitar judicialmente a renovação do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador. Essa medida visa proteger o fundo de comércio, que inclui a clientela, a localização e a reputação construída ao longo do tempo.

Qual o objetivo da ação renovatória?

O principal objetivo da ação renovatória é proteger o fundo de comércio do locatário. Mas o que é o fundo de comércio?

Fundo de comércio, em termos simples, é o valor intangível que um inquilino agrega ao ponto comercial ao longo do tempo, através de seu negócio. Isso inclui elementos como clientela fiel, marca estabelecida, reputação, e outros fatores que tornam aquele local atrativo para clientes. É importante ressaltar que o fundo de comércio não é apenas o espaço físico, mas sim o negócio como um todo, com seus ativos tangíveis e intangíveis.

Quem pode mover a ação renovatória?

A ação renovatória de locação comercial pode ser movida pelo locatário, pelo cessionário, pelo sublocatário, pelo sócio sobrevivente ou pelos herdeiros do inquilino original.

Mas, quais são os requisitos para ingressar com essa ação? Existem exceções? Como funciona o processo?  Vamos te explicar todos estes detalhes Continue a leitura!

Requisitos para a ação renovatória

A Lei de Locações (8.245/91) é um guia fundamental para quem aluga ou coloca um imóvel para alugar. Ela foi criada para proteger os direitos de inquilinos e proprietários, garantindo que todos saibam seus direitos e deveres durante o contrato.

Para que o locatário possa ingressar com a ação renovatória, é necessário atender cumulativamente aos seguintes requisitos, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):

1. Contrato escrito e com prazo determinado: O contrato de locação deve ter sido formalizado por escrito e possuir um prazo definido.
2. Prazo mínimo do contrato: O contrato ou a soma dos contratos ininterruptos deve totalizar, no mínimo, cinco anos.
3. Exploração do mesmo ramo comercial: O locatário deve estar exercendo, de forma contínua, a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos três anos.

Além desses, é preciso ter atenção, pois há mais alguns requisitos para a ação renovatória, que, muitas vezes, acabam não sendo cumpridos. Eles estão previstos no art. 71 da lei 8245/1991:

• Prova do exato cumprimento do contrato em vigor: Demonstração de que todas as obrigações contratuais foram cumpridas adequadamente.
• Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário: Comprovação de que todos os tributos de responsabilidade do locatário foram pagos.
• Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação: Proposta detalhada das condições para a renovação do contrato.
• Indicação do fiador, se houver, e comprovação de sua idoneidade financeira: Caso exista fiador, é necessário comprovar sua capacidade financeira.

Prazos para propositura da ação renovatória

A ação renovatória deve ser proposta no período de um 1 ano até 6 meses antes do término do contrato em vigor. É importante observar que este prazo é decadencial e não prescricional.

É preciso ter cuidado com uma tática que alguns proprietários utilizam: sabendo do prazo para a renovação, eles podem propositalmente atrasar as negociações, as respostas às propostas e o envio do contrato. Fazem isso na esperança de que o inquilino perca o prazo e, consequentemente, o direito de renovar o aluguel. Fique atento para não cair nessa!

Esteja sempre atento aos prazo!A inobservância desse período resulta na decadência do direito à renovação compulsória.

Quando não se aplica a ação renovatória ?

Embora a ação renovatória seja um direito do locatário comercial, existem situações em que o locador pode se recusar a renovar o contrato de locação. Essas exceções estão previstas no artigo 52 da Lei do Inquilinato, que estabelece os casos em que o locador pode retomar o imóvel sem a obrigação de renovar a locação.

Se o locador tiver proposta de terceiro em condições melhores

Caso um terceiro interessado apresente uma proposta mais vantajosa para a locação do imóvel, o locador pode recusar a renovação desde que o locatário não cubra essa oferta.

Para que essa exceção seja válida, o locador deve comprovar a existência dessa proposta formal e notificar o locatário com antecedência.

Se o imóvel for necessário para uso próprio do locador

Se o locador comprovar que precisa do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou de ascendente ou descendente, ele pode retomar o imóvel sem obrigação de renovar o contrato.

Esse uso deve ser comprovado e legítimo, ou seja, não pode ser apenas um pretexto para retirar o inquilino.

Se o imóvel precisar passar por obras substanciais

Quando o imóvel precisa de reformas ou demolição que impossibilitem a continuidade da locação, o locador pode recusar a renovação.

Essas obras devem ser de grande porte, como reconstrução ou modificações estruturais essenciais para a segurança ou modernização do prédio.

Se houver determinação do Poder Público para obras que modifiquem radicalmente o imóvel

Caso o Poder Público exija a realização de obras que causem uma transformação radical no imóvel, o locador poderá recusar a renovação da locação.

Isso pode ocorrer, por exemplo, em situações de requalificação urbana, mudanças no zoneamento, exigências de adequação à legislação vigente ou reformas estruturais obrigatórias para segurança ou acessibilidade.

Se o locador precisar realizar modificações que aumentem o valor do imóvel ou do negócio

O locador pode recuperar a posse do imóvel se comprovar que precisa realizar modificações significativas que aumentem o valor da propriedade ou do negócio.

Isso pode incluir reformas estruturais, ampliações ou mudanças que tornem o imóvel mais rentável.

No entanto, essa justificativa deve ser sólida e devidamente comprovada para evitar fraudes contra o direito do locatário.

Essas exceções demonstram que a ação renovatória não é um direito absoluto, sendo essencial que o locatário esteja atento às justificativas do locador e, sempre que necessário, busque respaldo jurídico para garantir a continuidade de suas atividades no imóvel.

A ação renovatória é um instrumento jurídico essencial para garantir a continuidade das atividades comerciais no mesmo imóvel, protegendo o fundo de comércio do empresário. No entanto, é imprescindível que o locatário atenda a todos os requisitos legais e observe os prazos estabelecidos para a propositura da ação. Diante da complexidade do tema, contar com a assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é fundamental para assegurar a defesa dos seus direitos e interesses.

Se você está enfrentando uma situação em que o locador deseja retomar o ponto comercial, não hesite em buscar orientação jurídica especializada em Direito Imobiliário.