Antigamente os bens não possuíam classificação e nem todos os bens eram de propriedade privada.

Atualmente no Brasil e de acordo com o Código Civil de 2002, a classificação de bens públicos está prevista no artigo 99 da seguinte forma:

Art. 99. São bens públicos:

I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;

II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;

III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.

Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.

O que é aforamento de imóvel?

Aforamento, também denominado enfiteuse, é o direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável.

Em outras palavras, o aforamento é um contrato de negociação entre partes, no qual, o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual.

Esse instrumento jurídico é utilizado nas situações em que coexistirem a conveniência de destinar o imóvel e, ao mesmo tempo, manter o vínculo da propriedade pública, conforme prevê o artigo 64, parágrafo 2º do Decreto Lei 9.760/1946.

Tipos de enfiteuse ou aforamento

Existem dois tipos de enfiteuse: civil e administrativa.

• enfiteuse civil: constitui-se sobre bens particulares e públicos (do domínio municipal); e
• enfiteuse administrativa: constitui-se sobre imóveis da União, como terrenos da Marinha.

Uma vez que a enfiteuse civil foi abolida, faz-se necessário que os foreiros solicitem na prefeitura o resgate de aforamento ou extinção de enfiteuse para obter o domínio direto do seu imóvel.

O que é imóvel sob regime de aforamento?

Os imóveis sob regime de aforamento são terrenos em que o morador do imóvel passa a ter um domínio útil sobre o terreno de marinha, ou seja, a área fica “repartida” entre União e morador.

O foreiro ou enfiteuta, é a pessoa ou instituição que adquire direitos sobre um terreno ou um imóvel através de um contrato, mas não é o dono do local.

Direito de preferência na enfiteuse ou aforamento

O enfiteuta tem direito de preferência em relação ao senhorio?
Sim.
Conforme dispõe o artigo 684 do Código Civil de 2015, o direito de preferência também pode ser exercido pelo foreiro em relação ao senhorio que desejar vender ou dar em pagamento o domínio direto da coisa.

Imóveis foreiros podem ser vendidos?

Sim. Nesse caso, após o vendedor obter a aprovação do verdadeiro dono do terreno, ele é obrigado a pagar o laudêmio (valor pago para compensar o verdadeiro dono do imóvel), que corresponde a um percentual do valor atualizado do imóvel.

Medida Governo Federal

Em junho deste ano, o Governo Federal anunciou o fim da cobrança da taxa de laudêmio. Proprietários de terrenos de marinha e interiores e ocupantes regulares de imóveis da União que adquirirem o domínio pleno das propriedades ficarão livres da cobrança de taxa de laudêmio e outras taxas patrimoniais.

A medida impactará cerca de 600 mil imóveis inscritos em regime de aforamento e ocupação em todo o país.

Entenda melhor

No mês que vem, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), do Ministério da Economia, lançará a remição de foro digital e regulamentará a Proposta de Manifestação de Aquisição (PMA) até outubro de 2021.

A realização da remição de foro digital será feita pelo aplicativo SPUApp e vai possibilitar a compra do domínio total de cerca de 300 mil imóveis em terrenos de marinha e interiores.

A partir disso, o ocupante que detém apenas 83% do imóvel, vai adquirir os 17% restantes da União, com desconto de 25% para quem efetuar o pagamento à vista.

Ao aderir à remição, o proprietário ficará livre de pagar as taxas de laudêmio equivalente a 5% do imóvel e que deve ser quitada por ocasião da transferência da propriedade e do foro anual, taxa cobrada pela utilização das áreas.

O Programa SPU+ tem a finalidade de reativar a economia por meio da contabilização de R$ 110 bilhões em imóveis da União até 2022. Está dividido em três módulos: alienação, contemplando ações para incremento da venda de imóveis, doação, regularização fundiária e remição de foro; cessão e concessão, ampliando as cessões onerosas e em condições especiais e as cessões de direito real de uso (CDRUs) onerosas e gratuitas; e racionalização, mediante a aplicação da engenharia patrimonial no uso dos imóveis da administração pública, como permutas, adequação do espaço, dentre outras ações.

Para descobrir se o seu imóvel é aforamento, solicite no Cartório de Registro uma Matrícula atualizada do Registro do Imóvel e verifique se nele consta “carta de aforamento” como forma original de aquisição do terreno, e verifique se o aforamento já foi extinto.

O processo de extinção de enfiteuse é burocrático e é recomendável a assessoria de um advogado especialista no Direito Administrativo.

O escritório de advocacia Creuza Almeida oferece assessoria jurídica na área do Direito Administrativo em processos de aforamento.

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Creuza de Almeida Costa é fundadora do Creuza Almeida Escritório de Advocacia.
Formada em Direito em 2008 pela FIR – FACULDADE INTEGRADA DO RECIFE, pós graduada em Processo Penal, Direito Penal e Ciências Criminais.
Palestrante e Professora.
Vice-Presidente da ABRACRIM/PE – Associação Brasileira de Advogados Criminalistas.
Diretora Nacional de Relações Institucionais da ABCCRIM – Academia Brasileira de Ciências Criminais.
Presidente da comissão de processo penal constitucional da ABCCRIM
Coautora do livro Mulheres da Advocacia Criminal.
Premiada Mulher Evidência 2019.
Prêmio Destaque Nordeste.