Pedir para diminuir o aluguel é mais comum do que parece. Este é o cenário que o brasileiro vive: pós-pandemia e inflações altíssimas. A qualquer momento, alguém pode se ver em uma situação financeira complicada.

O direito do proprietário em reajustar o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.

Quando acontece o reajuste do aluguel?

O reajuste do aluguel acontece de acordo com o que foi estabelecido no contrato de locação. Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação, comumente IGP-M ou IPCA. As condições para o reajuste do valor do aluguel podem variar de um contrato para outro, mas existem algumas práticas comuns que são seguidas em muitos países. Vou explicar algumas delas:

• Reajuste anual: Em muitos contratos de locação, especialmente os residenciais, é comum estipular um reajuste anual do valor do aluguel. Geralmente, essa cláusula prevê que o valor seja atualizado com base em um índice econômico, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou outro indicador similar.
• Reajuste por período determinado: Alguns contratos de locação podem estabelecer um reajuste do aluguel a cada período determinado, por exemplo, a cada 2 ou 3 anos. Nesse caso, o contrato deverá especificar o índice ou a forma como o reajuste será calculado.
• Reajuste por negociação: Em alguns contratos, especialmente os comerciais ou os de longa duração, pode ser estabelecido que o reajuste do aluguel seja definido através de negociação entre as partes envolvidas. Isso pode permitir uma maior flexibilidade para ajustar o valor de acordo com as condições do mercado.
• Reajuste vinculado a melhorias no imóvel: Em situações específicas, o contrato de locação pode prever que o reajuste do aluguel esteja relacionado a melhorias ou benfeitorias realizadas no imóvel pelo locador.

Aluguel: o que muda para o inquilino em 2024?

Descubra agora as mudanças nas regras de reajuste de aluguel para 2024, guiadas pelas variações do IGP-M.

IGP-M: variações e projeções para 2024

Segundo a última divulgação da FGV (Fundação Getulio Vargas), o IGP-M apresentou uma leve alta de 0,59% em novembro. Todavia, ao observarmos o acumulado do ano, percebemos uma queda de 3,89%, chegando a expressivos -3,46% nos últimos 12 meses.

As variações do IGP-M influenciarão diretamente essas mudanças, e compreender como o índice é calculado torna-se crucial para antever os possíveis impactos no bolso dos locatários.

Por fim, o reajuste do aluguel residencial previsto para janeiro de 2024 está estabelecido em -3,18%.

Vale ressaltar que o IGP-M é o índice mais amplamente adotado para a realização do cálculo de reajustes.

Quando é possível solicitar a renegociação do valor do alugue?

Vale lembrar que o reajuste do aluguel pode ser feito apenas no aniversário do contrato.

O artigo 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes envolvidas fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor. Dessa forma, locador e locatário podem acordar entre si algumas alternativas.

Trata-se de uma solução que vem sendo bastante procurada pelos inquilinos. Isso porque os preços dos aluguéis no Brasil dispararam nos últimos anos. Aqui estão algumas etapas que podem te ajudar nesse processo:

• Releia o contrato original: Antes de iniciar qualquer negociação, é essencial que você releia o contrato de locação original para entender todos os termos e condições acordados anteriormente. Isso ajudará você a identificar os pontos específicos que deseja renegociar.
• Identifique os pontos de renegociação: Analise quais cláusulas ou termos do contrato você gostaria de renegociar. Pode ser o valor do aluguel, a duração do contrato, a inclusão de cláusulas específicas ou qualquer outro aspecto que considere relevante.
• Prepare argumentos sólidos: Antes de abordar o locador (proprietário do imóvel) ou a imobiliária responsável pela locação, certifique-se de ter argumentos sólidos para justificar a renegociação. Isso pode incluir pesquisas de mercado que mostrem valores de aluguel na região para propriedades semelhantes ou alterações nas suas condições financeiras.
• Agende uma reunião: Entre em contato com o locador ou a imobiliária e solicite uma reunião para discutir a possibilidade de renegociação do contrato. É importante que essa conversa seja feita de forma cordial e profissional.
• Negocie os termos: Durante a reunião, apresente seus argumentos e propostas para a renegociação. Esteja disposto a ceder em alguns pontos e seja flexível para chegar a um acordo que beneficie ambas as partes.
• Coloque tudo por escrito: Se chegarem a um acordo, é fundamental que todas as mudanças sejam registradas por escrito em um aditivo ao contrato original. Esse documento deve ser assinado por ambas as partes para que tenha validade legal.
• Consulte um advogado: Se você tiver dúvidas ou encontrar dificuldades durante o processo de renegociação, é recomendado buscar a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Um profissional qualificado poderá analisar o contrato, auxiliar nas negociações e garantir que seus direitos sejam protegidos.

É importante ressaltar que a renegociação do valor do aluguel é uma ação que requer uma abordagem cuidadosa e fundamentada. Como mencionei anteriormente, é essencial preparar argumentos sólidos e pesquisar os preços praticados em imóveis similares na região para embasar suas propostas. Além disso, a negociação deve ser conduzida de forma respeitosa e transparente, visando chegar a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes. Em alguns casos, pode ser necessário contar com a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir que seus direitos sejam protegidos durante o processo de renegociação de aluguel.

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Creuza Almeida é titular no Creuza Almeida Escritório de Advocacia
Formada em Direito em 2008 pela FIR – FACULDADE INTEGRADA DO RECIFE, pós graduada em Processo Penal, Direito Penal e Ciências Criminais.
Palestrante e Professora.
Vice-Presidente da ABRACRIM/PE – Associação Brasileira de Advogados Criminalistas.
Diretora Nacional de Relações Institucionais da ABCCRIM – Academia Brasileira de Ciências Criminais.
Presidente da comissão de processo penal constitucional da ABCCRIM
Coautora do livro Mulheres da Advocacia Criminal.
Premiada Mulher Evidência 2019.
Prêmio Destaque Nordeste.